Achat de Terrains Agricoles au Maroc par des Étrangers: Restrictions et Actualités

L'acquisition de biens immobiliers au Maroc par des ressortissants étrangers est une pratique courante, favorisée par un cadre juridique qui encourage l'investissement international. Cependant, une distinction majeure doit être faite entre les biens situés en zone urbaine et les terres à vocation agricole. Pour ces dernières, le droit marocain impose des restrictions strictes qu'il est essentiel de comprendre avant tout projet d'investissement.

Cet article explore les fondements juridiques, les limitations actuelles et les mécanismes spécifiques régissant la propriété foncière agricole pour les non-nationaux au Royaume du Maroc.

Le Principe de l'Interdiction de Propriété Individuelle

La règle de base en matière de foncier agricole au Maroc est restrictive pour les personnes physiques étrangères. Selon les dispositions du Dahir portant loi n° 1-73-213 du 2 mars 1973, la propriété des terres agricoles ou à vocation agricole situées en dehors des périmètres urbains a été transférée à l'État marocain lorsqu'elles appartenaient à des étrangers.

Ce texte historique, complété par le Dahir n° 2.37.227 (tel que mentionné dans les références juridiques), établit que les personnes physiques étrangères ne peuvent pas être propriétaires de terres agricoles en leur nom propre. L'objectif de cette législation est de préserver la souveraineté alimentaire et de garantir que les terres productives restent au service du développement national.

Il est important de noter que selon la Loi n° 02-03 relative à l'entrée et au séjour des étrangers au Maroc, est considérée comme étrangère toute personne ne possédant pas la nationalité marocaine. Cette définition s'applique strictement lors de l'examen des droits de propriété foncière.

L'Exception : L'Investissement via des Personnes Morales

Bien que l'acquisition directe par un individu étranger soit proscrite, le droit marocain a évolué pour permettre l'investissement agricole sous certaines conditions, notamment pour les entreprises.

Le cadre juridique actuel, notamment la Loi n° 63-14 et les textes relatifs aux sociétés anonymes (SA) ou sociétés en commandite par actions (SCA), permet à des structures morales d'exploiter ou d'acquérir des terrains agricoles sous réserve d'autorisations spécifiques.

La procédure de Vocation Non Agricole (VNA)

Pour qu'un étranger puisse acquérir un terrain initialement agricole (par exemple pour un projet touristique ou industriel), il doit obtenir une attestation de Vocation Non Agricole (VNA). Cette procédure administrative permet de sortir le terrain du régime agricole pour le faire entrer dans le régime de l'investissement civil ou commercial.

L'acquisition par les sociétés

Des dispositions particulières permettent aux sociétés de capitaux d'acquérir des terres agricoles pour des projets de mise en valeur. Toutefois, comme le précise le Dahir n° 1-73-213, si les conditions de mise en valeur ou les engagements du cahier des charges ne sont pas respectés, l'État dispose de mécanismes de retrait. En cas de non-respect, la propriété peut être transférée à l'État moyennant indemnisation, ou le bien peut être vendu aux enchères publiques si l'État ne souhaite pas exercer son droit de reprise.

Obligations Fiscales et Change pour les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE)

Un aspect souvent confondu avec la propriété des étrangers concerne les Marocains résidant à l'étranger qui décident de transférer leur résidence fiscale au Maroc. La Loi n° 63-14 régit les biens et avoirs constitués à l'étranger par ces derniers.

Lorsqu'un MRE réintègre le Maroc de manière définitive, il bénéficie d'un cadre légal spécifique pour déclarer ses biens acquis à l'étranger. Bien qu'ils possèdent la nationalité marocaine et puissent donc acquérir des terres agricoles sans restriction, ils doivent se conformer aux régulations de l'Office des Changes concernant leurs avoirs externes pour éviter toute complication lors de futures transactions immobilières au Maroc.

Points de Vigilance et Procédures Administratives

Tout projet d'acquisition par un étranger ou une entité étrangère au Maroc doit suivre un parcours rigoureux auprès des institutions suivantes :

1. La Conservation Foncière : C'est l'institution pivot. Aucun transfert de propriété n'est opposable aux tiers s'il n'est pas inscrit sur les registres fonciers. Le Conservateur vérifie systématiquement la nationalité de l'acquéreur et la nature du terrain.
2. Le Centre Régional d'Investissement (CRI) : Pour les projets d'envergure nécessitant une dérogation ou une VNA, le CRI est l'interlocuteur privilégié pour accompagner l'investisseur.
3. Les Commissions Provinciales : Elles statuent sur la nature des terrains et la faisabilité des changements de vocation.

Exemple pratique

Si un ressortissant étranger souhaite acheter une ferme pour y résider, il ne pourra pas obtenir de titre de propriété définitif en son nom tant que le terrain est classé "agricole". Il devra soit s'assurer que le terrain est situé dans un périmètre urbain (délimité par un plan d'aménagement), soit obtenir une VNA définitive, ce qui implique souvent la réalisation d'un projet créateur d'emplois ou de valeur ajoutée.

Conclusion

Le droit foncier marocain protège rigoureusement son patrimoine agricole. Si l'accès à la propriété urbaine est libre pour les étrangers, l'achat de terres agricoles demeure une exception encadrée par le Dahir de 1973 et la Loi 02-03. Pour réussir un investissement, il est impératif de distinguer la nationalité de l'acquéreur et la destination juridique du sol. Le recours à un notaire et la consultation des services de la Conservation Foncière sont des étapes indispensables pour sécuriser toute transaction immobilière au Royaume.

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