Lois sur la Propriété des Terres Agricoles : Nationaux vs. Étrangers

Le régime foncier agricole au Maroc est un pilier fondamental de l'économie nationale et de la souveraineté alimentaire du Royaume. Héritier d'une histoire complexe mêlant droit coutumier, droit musulman et législations contemporaines, le foncier agricole fait l'objet d'une surveillance particulière de la part du législateur.

Comprendre qui peut posséder une terre agricole et sous quelles conditions est essentiel pour tout investisseur, qu'il soit marocain ou étranger. Cet article explore les nuances juridiques entourant la propriété des terres agricoles, en mettant en lumière les restrictions spécifiques et les procédures de conversion.

Le cadre juridique de la récupération des terres

L'histoire foncière du Maroc a été marquée par la nécessité de clarifier la propriété des terres après l'époque coloniale. Le Décret royal formant loi n° 718.67 du 1er mars 1968 (relatif aux terres de colonisation qui étaient la propriété de Marocains) constitue une référence historique majeure. Ce texte s'inscrit dans la continuité du Dahir n° 1.63.289 du 26 septembre 1963, qui fixait les conditions de récupération par l'État des terres dites de colonisation.

Ces textes soulignent une volonté constante de l'État marocain de protéger l'intégrité de son territoire agricole et de garantir que ces terres servent prioritairement au développement économique et social national. Pour les nationaux, l'accès à la propriété est encouragé, tandis que pour les étrangers, le régime est nettement plus restrictif.

La restriction de propriété pour les étrangers

Au Maroc, la règle de base est stricte : les personnes physiques ou morales étrangères ne peuvent pas être propriétaires de terres agricoles. Elles peuvent toutefois les exploiter via des baux de longue durée (souvent par le biais de la location auprès de l'État ou de propriétaires privés).

Cependant, des mécanismes existent pour encadrer ces situations :

1. L'acquisition par des sociétés : Si une société de droit marocain souhaite acquérir un terrain agricole, elle doit obtenir une Attestation de Vocation Non Agricole (AVNA).
2. L'exception de l'AVNA : Cette attestation est le document pivot. Elle permet de transformer juridiquement la nature d'un terrain agricole en terrain urbain ou industriel, ouvrant ainsi la voie à la propriété pour les investisseurs étrangers dans le cadre de projets touristiques, industriels ou immobiliers.

Il est important de noter que le Dahir n° 1.11.91 portant exécution du texte de la Constitution marocaine rappelle dans son article 35 que le droit de propriété est garanti, mais que son étendue et son exercice peuvent être limités par la loi si les nécessités du développement économique et social l'exigent.

L'expropriation pour cause d'utilité publique

Même pour les propriétaires nationaux, le droit de propriété sur les terres agricoles n'est pas absolu. La Loi relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire (Chapitre 1, Article 1) stipule que l'expropriation d'immeubles, en totalité ou en partie, ne peut être prononcée que si l'utilité publique a été déclarée.

Cette procédure est strictement encadrée :

• Elle doit faire l'objet d'un jugement judiciaire (Article 2).
• Une indemnité juste et préalable doit être versée au propriétaire.
• Elle est souvent utilisée pour des projets d'infrastructure d'envergure, comme les barrages ou les autoroutes, qui traversent les zones rurales.

Conversion des terres et investissement

Le passage d'un terrain de sa vocation agricole vers une vocation non agricole (résidentielle ou industrielle) est un processus administratif rigoureux. Le législateur veille à ce que les meilleures terres arables ne soient pas sacrifiées au profit de l'urbanisation galopante.

Pour les Marocains résidant à l'étranger (MRE) qui souhaitent investir dans leur pays d'origine, des dispositifs spécifiques existent pour faciliter le transfert de leurs avoirs et la gestion de leurs propriétés. Le Dahir n° 1.15.25 (portant exécution de la loi n° 63.14) concerne par exemple les avoirs constitués à l'étranger par les Marocains changeant leur résidence fiscale vers le Maroc, ce qui peut inclure des fonds destinés à l'investissement foncier.

Conclusion : Ce qu'il faut retenir

La gestion des terres agricoles au Maroc repose sur un équilibre entre protection du patrimoine national et ouverture économique. Si les nationaux jouissent d'une liberté de propriété sous réserve des règles d'utilité publique, les étrangers doivent naviguer à travers le système de l'AVNA ou se tourner vers la location de longue durée pour leurs projets agricoles.

Avant toute transaction, il est impératif de vérifier la nature juridique du terrain auprès de la Conservation Foncière et de s'assurer de la destination finale du projet pour éviter tout blocage administratif lié à la vocation agricole du sol.

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