قانون العقارات في المغرب: البيع والشراء والإرث

يعتبر النظام العقاري في المغرب من الركائز الأساسية للاستقرار الاقتصادي والاجتماعي، وهو نظام يتميز بتعدد مرجعياته القانونية وتنوع أنظمته بين العقارات المحفظة، والعقارات في طور التحفيظ، والعقارات غير المحفظة. إن فهم القواعد القانونية المنظمة للملكية العقارية، سواء عند الاقتناء أو في حالات انتقال الملكية عن طريق الإرث أو نزع الملكية، يعد أمراً ضرورياً لكل مواطن أو مستثمر لضمان حماية حقوقه وتجنب النزاعات القانونية.

يهدف هذا المقال إلى تسليط الضوء على الجوانب الجوهرية لقانون العقارات في المغرب، مستنداً إلى المقتضيات التشريعية المعمول بها، من أجل تقديم دليل شامل ومبسط حول إجراءات البيع، الشراء، والتعامل مع الحالات الخاصة مثل نزع الملكية والملكية المشتركة.

إجراءات بيع وشراء العقارات وضمانات الأطراف

تخضع عملية بيع وشراء العقارات في المغرب لمجموعة من الضوابط التي تضمن حقوق كل من البائع والمشتري. ففي العقارات المحفظة، يلعب "الرسم العقاري" دوراً حاسماً، حيث لا تنتقل الملكية تجاه الغير إلا بالتقييد في السجلات العقارية لدى المحافظة على الأملاك العقارية.

أما بالنسبة للعقارات في طور الإنجاز، فقد وضع المشرع المغربي من خلال قانون الالتزامات والعقود (الفصل 3 مكرر مرتين) ضمانات صارمة. حيث يمكن للأطراف إبرام "عقد تخصيص" لا يجوز توقيعه إلا بعد الحصول على رخصة البناء، وذلك تحت طائلة البطلان. ويجب أن يتضمن العقد بيانات دقيقة مثل ثمن البيع النهائي للمتر المربع، وأجل التسليم، ومراجع ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع لالتزاماته.

وفيما يخص العقارات الخاضعة لنظام الملكية المشتركة، فإن القانون رقم 18.00 يفرض على البائع تمكين المشتري من نسخة من "نظام الملكية المشتركة" والتصاميم المعمارية والطبوغرافية. ويجب أن ينص عقد التفويت صراحة على أن المشتري قد اطلع على هذه الوثائق وقبل بمقتضياتها، لضمان تعايش سلمي بين جميع الملاك المشتركين في العقار.

نزع الملكية لأجل المنفعة العامة والتعويض

تعد مسطرة نزع الملكية من المواضيع الشائكة التي نظمها القانون المغربي بدقة لموازنة المصلحة العامة مع حق الملكية الخاصة. فوفقاً للقانون المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة، يترتب على إيداع الحكم بنقل الملكية لدى المحافظة العقارية تطهير العقار من جميع الحقوق والتحملات السابقة.

وبالنسبة للأراضي الفلاحية الواقعة في دوائر الري، ينص الظهير الشريف المتعلق بإحداث تجزئات فلاحية على مسطرة خاصة، حيث تحدد التعويضات عن طريق لجنة إدارية يرأسها قاضٍ وتضم ممثلين عن وزارات المالية والداخلية والفلاحة. وتتخذ هذه اللجنة قراراتها بعد الاستماع إلى الملاك المعنيين، ويتم تبليغهم بالمقررات عبر الطرق الإدارية أو البريد المضمون. وفي حالة العقارات غير المحفظة، يتم وضع رسوم عقارية نهائية باسم الدولة بعد التحقق من التحديد ووضع التصميم العقاري.

الحالات الخاصة: المزاد العلني والعقارات الفلاحية للشركات

يوجد في القانون المغربي مقتضيات خاصة تتعلق ببعض أنواع الشركات والعمليات العقارية المعقدة. على سبيل المثال، الشركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم التي ترغب في اقتناء عقارات فلاحية خارج الدوائر الحضرية تخضع لرقابة صارمة. فإذا تم سحب الموافقة من هذه الشركات، تنقل ملكية العقار إلى الدولة مقابل تعويض، أو يتم اللجوء إلى البيع عن طريق المزاد العلني (وفقاً للقانون الخاص باقتناء الشركات للعقارات الفلاحية).

وفي حالات التنفيذ الجبري، يشير قانون المسطرة المدنية (الفصل 209) إلى أنه إذا تجاوزت قيمة العقار ألفي درهم، يقع البيع بالمزاد العلني بواسطة كتابة ضبط المحكمة. كما تمنح مدونة الحقوق العينية (المواد 203 إلى 207) للحائز للملك المرهون حق المشاركة في المزايدة العلنية، وفي حال رسا المزاد عليه، يعتبر مالكاً من تاريخ تقييده بالرسم العقاري، مما يضمن تطهير العقار من الديون السابقة.

انتقال الملكية والإرث في المنظومة العقارية

ينتقل العقار من المورث إلى الورثة بمجرد الوفاة، ولكن لإثبات هذه الملكية وتدبيرها قانونياً، يجب القيام بمجموعة من الإجراءات الإدارية. في العقارات المحفظة، يتعين على الورثة إيداع "رسم الإراثة" لدى المحافظة العقارية لتقييد انتقال الملكية في الرسم العقاري، وهو ما يسمى بـ "تقييد الإراثة".

هذا الإجراء يحمي حقوق الورثة تجاه الأغيار ويسمح لهم بالتصرف في العقار سواء بالبيع أو الرهن. وفي حالة وجود نزاعات حول القسمة، يمكن اللجوء إلى القضاء لإجراء قسمة قضائية، والتي قد تنتهي أحياناً ببيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على الورثة كل حسب نصيبه الشرعي، وذلك وفقاً لقواعد قانون المسطرة المدنية ومدونة الأسرة.

الخاتمة: نصائح أساسية لحماية ملكيتك العقارية

إن التعامل مع العقار في المغرب يتطلب وعياً قانونياً دقيقاً بالحقوق والالتزامات. ولضمان سلامة معاملاتكم العقارية، نلخص أهم التوصيات فيما يلي:

• التحقق من الوضعية القانونية: قبل أي عملية شراء، يجب استخراج شهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية للتأكد من خلو العقار من أي حجز أو رهن.
• التوثيق الرسمي: الحرص على إبرام العقود لدى الموثقين أو العدول أو المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض لضمان القوة الثبوتية للعقد.
• التقييد الفوري: لا يكفي توقيع العقد، بل يجب تقييده فوراً في السجل العقاري لضمان انتقال الملكية بصفة نهائية.
• الاطلاع على الأنظمة الخاصة: في حالة الملكية المشتركة أو العقارات الفلاحية، يجب التأكد من احترام دفاتر التحملات والقوانين الخاصة المنظمة لها.

---

Related Search Terms

9anoun ai, 9anon ai, kanon ai, kanoun ai, qanon ai, qanoun ai